8 ERRORES MAS COSTOSOS PARA LOS INVERSIONISTAS EN PROPIEDADES DE RENTA
- Omisión del sistema jurídico local
Muchos inversionistas y corredores de bienes raíces pueden conocer superficialmente el sistema jurídico, sin embargo, en la aplicación de las leyes es donde se cometen errores que terminan traduciéndose en pérdida de dinero y tiempo. Por ejemplo, en qué casos aplica? Cuántos días otorga? Cuándo? y Cómo entregar? notificación de:
- Pago o entrega de la unidad
- Violación de contrato con opción a corregir
- Violación de contrato con terminación de contrato
- Perturbación a los vecinos
De la misma forma, antes de proceder con algún procedimiento legal de desalojo se debe cumplir con diferentes pasos y notificaciones, lo cual puede significar meses de retraso en el proceso por lo cual recomendamos tener en el equipo un abogado especialista en desalojos.
- Precalificación de inquilinos
Pre-calificar los potenciales inquilinos es uno de los procesos más importantes en este negocio y muchos dueños lo pasan por alto. A pesar del impacto negativo de tener la propiedad vacía, aceptar un inquilino “no pre-calificado” suele traer mayores gastos y dolores de cabeza a largo plazo. Establece un sistema de pre-calificación y apégate a ese criterio. Es importante que tomes en cuenta las regulaciones locales “Fair Housing Laws”, sin embargo, los elementos mas comunes de precalificación son:
- Antecedentes criminales
- Reporte de crédito
- Referencias de arrendadores anteriores
- Referencia laboral
- Referencias personales
- Tiempo promedio que viven en cada propiedad
- Desconocimiento de las regulaciones locales
La mayoría de las demandas contra propietarios resulta de violaciones al sistema jurídico que protege a los potenciales inquilinos contra discriminación “Vivienda justa – Fair Housing”. A pesar de esto, muchos propietarios prestan poca atención a estas regulaciones ya que utilizan “sentido común” para no discriminar y lamentablemente “sentido común” muchas veces viola las regulaciones establecidas en la ley. Siempre tengan en cuenta que el sistema americano se presta para demandas y es muy común ver publicidad impulsándote a que los contactes si sientes que fuiste discriminado de alguna manera.
Estas regulaciones aplican no solo para la pre-calificación del posible inquilino, si no durante la relación arrendador/arrendatario, por lo tanto, no hay que tener miedo del sistema, solo entenderlo, respetarlo y cumplirlo.
Dentro de las regulaciones, está prohibido discriminar en base a:
- Raza
- Color
- Religión
- Origen
- Sexo
- Estatus familiar
- Discapacidad física
- Desconocimiento del mercado Local
Existen diferentes herramientas y sistemas que permiten determinar, en una urbanización o edificio especifico:
- precio real de renta de periodos específicos
- tiempo que pasan las unidades en el mercado antes de rentarse
- competencia directa
- demanda
- precio por pie cuadrado (ó metro cuadrado)
No sólo es importe conocer esta información al momento de comprar la propiedad o al momento colocarla para la renta, si no más importante aún es poder monitorear constantemente el mercado para tomar decisiones al momento.
- Carencia de estrategia
Como inversionista es esencial conocer el comportamiento del mercado local o tener un asesor inmobiliario que tenga este conocimiento.
- tu estrategia de precio sería diferente si vas a competir con 1 propiedad en lugar de 10?
- si en la zona predominan familias, crees que sea más fácil rentar una propiedad de 1 habitación o una de 3 habitaciones?
- Si la zona es principalmente de ejecutivos solteros crees que sea más fácil rentar una propiedad de 1 habitación o una de 3 habitaciones?
- si las propiedades tardan 45 días en el mercado antes de rentarse, que estrategia puedes utilizar para acelerar este proceso?
- Ausencia de mantenimiento preventivo
La mayoría de los dueños prestan atención a la propiedad cuando se presenta un problema, sin embargo, mantenimiento preventivo suele resultar más económico que un reemplazo el cual hubiese se hubiese podido evitar. Dependiendo del ano de la propiedad, de los equipos y de las condiciones en que se encuentre, es recomendable cada 2 meses un mantenimiento preventivo de equipos electrodomésticos, sistema de aire acondicionado, plomería y posibles filtraciones. Adicionalmente te permite ver las condiciones en las cuales el inquilino mantiene la propiedad y te permite ver si existen personas o mascotas que no autorizadas en el contrato de arrendamiento.
- Falta de buen contrato
El contrato de renta es tu primera y mayor protección. Es muy común ver a inversionistas que le dedican muchísimo tiempo y esfuerzo a la compra de la propiedad para luego intentar economizar comprando una “plantilla” en internet que les sirva como contrato “estándar”. Es muy importante tener en cuenta que el contrato es la protección legal principal en donde deben estar muy claros los términos, reglas y regulaciones que soportan el acuerdo entre arrendador y arrendatario. Siempre es recomendable un abogado en esta materia que ayude a proteger tus intereses.
- Carencia de equipo
Parte esencial de este negocio es crear un equipo de expertos en diferentes áreas que te ayuden a invertir y a manejar tu inversión. Cada miembro debe contribuir y aportar soluciones en su campo de experiencia. El equipo básico está conformado por:
- Corredor inmobiliario
- Administrador de propiedades
- Contador con experiencia en bienes raíces
- Abogado de desalojos