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1- CONFORMA UN EQUIPO PROFESIONAL

Parte clave de este negocio es crear un equipo de expertos en diferentes áreas que te ayuden a invertir y administrar tu inversión. Cada miembro debe contribuir y aportar soluciones en su campo de experiencia. El equipo básico está conformado por:

• Corredor inmobiliario
  • Búsqueda de propiedades de inversión
  • Análisis de mercado de compra
  • Negociación de contratos compra
  • Análisis de mercado de renta
  • Búsqueda de inquilinos
  • Renovación de inquilinos (análisis anual de mercado y negociación de renovación)
• Administrador de propiedades
  • Cobro de renta
  • Asistencia a los inquilinos
  • Manejo y cobro de penalidades por pagos tardíos y pagos sin fondos
  • Cancelación de servicios de condominio/expensas/administración
  • Cancelación de property taxes
  • Reparaciones y remplazos a través de equipo básico conformado por reparador general, plomero certificado, electricista certificado, técnico de aire acondicionado y técnico de equipos electrodomésticos.
  • Carta inicial de “3 días para pago o desalojo”
• Contador con experiencia en bienes raíces
  • Conformación y estructura de compra
  • Estrategia impositiva y sucesoral
  • Declaraciones anuales
• Abogado de desalojos

2- ESTABLECE EL CANON DE ARRENDAMIENTO CORRECTO

Como cualquier negocio, es de suma importancia maximizar tus ingresos. En propiedades de renta, tu ingreso principal es el canon de arrendamiento por lo tanto asegúrate de estimar y establecer un precio justo y atractivo de mercado para que puedas rentar la propiedad lo antes posible. Para esto es importante que tomes en consideración los comprables recientes de mercado, que te darán el valor real de renta de tu propiedad. Dale más peso a las propiedades que se lograron rentar y no a las que siguen disponibles. Si en tu mercado no tienes acceso a estas bases de datos, es recomendable buscar la asesoría de un corredor experto.

3- EL MERCADO DE RENTA NO TIENE UNA DIRECTA RELACION AL MERCADO DE COMPRA

Como dueño de propiedad, siempre hay un valor sentimental y financiero que no tiene relación directa con la realidad del mercado de renta. Es muy común escuchar de clientes que debemos subir las rentas porque el condominio (expensas/administración) ha subido o porque se han hecho reparaciones o simplemente porque el valor de las propiedades de compra/venta ha subido. Sin embargo, los precios que los inquilinos pagan no tienen una directa relación con los gastos del dueño, estos precios corresponden a un mercado bien específico de renta en una ciudad, comunidad, sub-comunidad o edificio.

El desear rentar $100 por encima de mercado puede hacer que la unidad pase meses en el sin rentarse, lo cual a la larga genera pérdidas financieras mayores

4- GENERALMENTE LA MEJOR OPCION (FINANCIERA) ES RENOVAR

Si bien es cierto que hay varios elementos que tomar en cuenta a la hora de renovar contrato con un inquilino, desde el punto de vista financiero suele ser la mejor decisión renovar, ya que evitas costos de:

• Mejoras a la propiedad para colocar de nuevo en el mercado (pintura, limpieza de alfombras, etc.)
• Tiempo en conseguir inquilino, precalificarlo, negociar contrato y fase de aplicación de asociación suele traducirse en semanas o meses sin generar ingresos
• Comisiones pueden ser mayores en un primer contrato que en renovaciones

5- SI EL INQUILINO ES BUENO, TRATA DE MANTENERLO

Uno de los elementos más delicados de las propiedades de renta es la relación con el inquilino. Si la persona paga a tiempo, mantiene bien la propiedad, no molesta constantemente por reparaciones menores y no recibes quejas de los vecinos ni de la asociación constantemente, es un excelente candidato para renovar y mantenerlo contento. Es muy común que los dueños insistan en aumentar la renta y salgan de “buenos inquilinos” por no lograr un acuerdo en el incremento, sin embargo, antes de salir de un buen inquilino siempre piensa que es una lotería quien será tu próximo arrendatario.