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Costos de Cierre

Estos son gastos involucrados con la obtención del préstamo.

El cálculo de los costos de cierre es una parte muy importante de su inversión inicial. Prestar atención a los numerosos detalles que comprenden los costos de cierre es una parte esencial del proceso de financiamiento.

Los costos de cierre oscilan entre el tres por ciento (3%) y el seis por ciento (6%) del precio de compra, dependiendo de muchos factores, tales como la compañía de financiamiento (banco o compañía hipotecaria), su puntuación de crédito, monto de la inicial, activos y pasivos, salario e ingresos, entre otros factores.

Cabe observar que cuando una propiedad se compra de contado, los costos de cierre disminuyen significativamente debido a que la mayoría de estos gastos están relacionados con el financiamiento.

La siguiente lista incluye los costos de cierre más comunes cuando se necesita financiamiento. Obtener una hipoteca involucra gastos y tarifas. Algunas de estas tarifas son negociables, otras no lo son.

Tarifa por la Aplicación (Application Fee. US$100-US$350). Cobrada por el banco o la compañía hipotecaria para procesar su solicitud. Usualmente, puede ser negociada.

Avalúo (Appraisal) (US$200-US$650). Obligatorio por el banco y debe ser realizado por un perito avaluador, quien actúa en nombre de quien otorgaría el crédito a fin de determinar el valor de mercado de la propiedad. En otras palabras, el banco desea asegurarse de que la propiedad vale lo que el vendedor está pidiendo

en caso de que el banco tenga que embargar la propiedad y venderla. La tarifa que se cobra por el avalúo de una propiedad residencial unifamiliar, apartamento o townhouse varía dependiendo del tipo de vivienda, tamaño y características particulares de la misma. En la mayoría de los casos, el solicitante del crédito tiene derecho a recibir una copia del avalúo.

Emisión del Préstamo (Origination Fee, 0.75 por ciento hasta 2 por ciento del monto del préstamo). Cobrada por el banco o la compañía hipotecaria por prestarle el dinero. Si usted da una inicial considerable y tiene buen crédito, usted no debería tener que pagar esta tarifa. Asegúrese de saber si la está pagando y por cuánto es. En muchos casos, puede ser negociada. En caso de estar trabajando con un corredor hipotecario, dicha tarifa usualmente es parte de la comisión que le será pagada al mismo.

“PMI” — Private Mortgage Insurance (Seguro Hipotecario Privado). Cuando el aspirante al crédito no dispone de un mínimo del veinte por ciento (20%) de inicial, lo más frecuente es que la institución crediticia requiera un “PMI” o Seguro Hipotecario Privado. Mientras menor sea la inicial, mayor será el riesgo para el banco, y menor margen tendrá el otorgante del crédito de recuperar su inversión en caso de que el eventual deudor no pueda cumplir con su obligación de pagar lo adeudado. La ventaja es que ello le permite a personas con escasos recursos comprar una vivienda. Vale advertir que la obligación de pagar un “PMI” se mantendrá vigente hasta tanto sus pagos mensuales satisfagan el veinte por ciento (20%) del capital de su préstamo; alcanzado este porcentaje del referido capital debe cesar de inmediato tal obligación.

Esta obligación igualmente puede cesar cuando el valor de su propiedad aumenta debido a un aumento de los precios del mercado. Digamos que usted compró una vivienda por US$200.000 con una inicial del 10 por ciento, y después de dos años la propiedad tiene un valor de US$250.000. Su préstamo aún será de aproximadamente US$180.000, pero su propiedad ahora vale US$250.000. Por lo tanto, su capital es aproximadamente 28 por ciento. Usted puede solicitar un nuevo avalúo del acreedor hipotecario para verificar el presunto nuevo valor de su propiedad, y si usted tiene un capital del veinte por ciento (20%) o superior, tiene derecho de cancelar su póliza de PMI.

Aunque muchos estados requieren que la institución crediticia cancele la póliza una vez que el deudor hipotecario ha alcanzado el veinte por ciento (20%) del capital, usted debe informar al financista que ha llegado a este límite porcentual.

Si su inicial es menor del veinte por ciento (20%), obtenga información de la respectiva institución crediticia, acerca del “PMI”. Infórmese sobre si es aplicable en su caso, si se puede evitar, cuáles son las disposiciones de terminación anticipada y cuánto le costará mensualmente.

Puntos Hipotecarios (Points). Es una cuota o pago por adelantado que se hace a la institución crediticia para reducir la tasa de interés, lo cual a su vez reduce su pago mensual. Cada punto cuesta uno por ciento del saldo de la hipoteca. Por ejemplo, digamos que usted obtuvo un préstamo por US$200.000 con una tasa de interés del 7 por ciento. Usted podría reducir el interés a 6,75 por ciento pagando US$2.000 (un punto) o a 6,5 por ciento pagando US$4.000 (dos puntos). La mayoría de los bancos permiten hasta cuatro puntos. Mientras más puntos pague, menor será la tasa de interés. Los puntos hipotecarios no son ni buenos ni malos, simplemente son una decisión financiera.

Es necesario determinar dos cosas para averiguar si pagar puntos es financieramente conveniente para usted o no.

1. ¿Puede usted pagar la cuota por adelantado?

2. ¿Por cuánto tiempo tiene planificado conservar el préstamo?

3. Para averiguar si debe comprar puntos, utilice este calculador en la página web: www.mortgages- loans-calculators.com/Provide-Calculators.asp. También recuerde, los puntos usualmente son desgravables.

Seguro de Título de Propiedad (Title lnsurance).

Una póliza que cubre al comprador y al prestamista en contra de cualquier defecto en el estatus legal de la misma, a cambio de un pago único de prima realizado por el comprador al momento del cierre. El seguro de título de propiedad garantiza el derecho de propiedad de un propietario.

La compañía de seguros asume cualquier riesgo relacionado con dicho estatus legal. El seguro de título de propiedad es requerido por la institución crediticia al financiar una vivienda.

• Las tarifas por seguro de título de propiedad están pre-establecidas. La tarifa es US$5,75 por US$1.000 hasta US$100.000 o US$575 por $100.000, o US$5 por US$1.000 hasta US$1.000.000 o US$500 por cada US$100.000 del valor de la propiedad, no del monto del préstamo.

Investigación del título (Title Search). Se lleva a cabo para verificar todos los registros públicos que involucran el estatus del título legal de una determinada propiedad. El propósito de dicha investigación es confirmar que no haya problemas tales como derechos de retención o demandas sobre la misma. Esta investigación es llevada a cabo por un abogado o por una compañía de títulos (title company) que usualmente representa al comprador.

Informe de Crédito (Credit Report). Aplica sólo a ciudadanos norteamericanos o residentes. Costo US$25’US$50. Los bancos determinan si procede o no el otorgamiento del crédito solicitado, con base, fundamentalmente, en el reporte de crédito del aspirante! referencia esta que lo proporciona una compañía de informes de crédito y el costo por la emisión del mismo corre por cuenta del solicitante del crédito.

Cuotas de Inspección. Costo (US$250- US$2000) dependiendo de las características de la propiedad).

Las inspecciones usualmente son pagadas por el comprador antes del cierre y son realizadas para determinar las condiciones físicas de la propiedad. Recomendamos ampliamente contratar a un inspector profesional; su agente de bienes raíces puede sugerirle uno.

El inspector verificará las condiciones referidas a la electricidad, calefacción, filtraciones, tuberías de aguas negras y blancas, las bases de la construcción, funcionamiento del aire acondicionado y evaluará otros importantes aspectos relacionados con las buenas condiciones de habitabilidad y permanencia segura dentro del inmueble.

Cuota de Registro (Recording Fee). Cuota cobrada por la compañía de títulos (title company) por registrar la venta en el registro público.

Seguro de Propietario de Vivienda. Ver el Capítulo “Seguro”.

Seguro contra Riesgos. Ver el Capítulo “Seguro”.

Honorarios de Abogado. Probablemente usted necesitará un abogado que le represente en el cierre y durante todo el proceso! sus honorarios serán fijados en la oportunidad de su eventual contratación. En muchos casos la compañía de título lo representará legalmente.

Cuota de la Empresa Constructora (Developer Fee) 1,25 por ciento – 1,75 por ciento del precio de compra): Cuando usted compra una unidad en un proyecto antes de la construcción (pre-venta), la empresa constructora cobra lo que se denomina una “cuota de impacto o cuota de la empresa constructora”. Esta cuota cubre los costos de cierre de dicha empresa. Éste es un cargo usual y muy difícil de negociar.

Cuota de Convenio Financiero. Cobrada por el agente de cierre, la compañía de títulos de propiedad (title company) o el abogado por el cierre del préstamo.

Impuestos Intangibles. (0,0020 por ciento del monto del préstamo). Éste es un impuesto cobrado por el estado en el momento del cierre.

Impuesto de Estampilla de Documentación. (0,0035 por ciento del monto del préstamo). Este es un impuesto cobrado por el estado en el momento del cierre.

Otros Honorarios Profesionales. Este monto varía dependiendo de los servicios contratados por el comprador, tales como contadores y abogados.

La clave para obtener una hipoteca favorable es no solamente asegurar una tasa de interés conveniente, sino también entender las diferentes cuotas aplicables para calcular el costo real del préstamo. Investigue precios, compare tasas y cuotas. Converse con diferentes bancos, corredores hipotecarios e incluso prestamistas privados. Después de reunirse con varias instituciones de crédito, decida cuál de ellos ofrece mejores opciones. Luego, solicite un “Estimado de Buena Fe” (Good Faith Estímate), el cual consiste en una hoja que explica detalladamente el costo total del préstamo.