¿CÓMO FUNCIONA EL FIRPTA?
Lectura recomendada: ¿ES COMPRADOR EXTRANJERO? ENTONCES DEBES SABER QUE ES EL FIRPTA?
En términos generales esta ley funciona de la siguiente manera:
• De conformidad con la FIRPTA, el comprador DEBE retener el 10 por ciento del precio de venta neto en el momento del cierre.
• El comprador envía el monto retenido al IRS dentro de los 20 días siguientes al cierre de la venta. El comprador es el responsable de retener los impuestos y es punible en caso de no cumplir con la retención. Usualmente, el agente de cierre, ya sea una compañía o abogado que tramita el título, que representa al comprador de la transacción cobra la retención del 10 por ciento de la venta neta. Sin embargo, si el comprador no está representado por ninguna compañía o abogado, éste será el único responsable por el cobro del 10 por ciento.
• El vendedor puede llenar una planilla 8288-B del IRS para solicitar un reembolso anticipado o la exención de la retención si la obligación tributaria es menor de 10 por ciento. La planilla 8288-B certifica ante el IRS que la obligación tributaria real es menor que la retención del 10 por ciento. Mientras más rápido llene la planilla y la envíe al IRS, más rápida será la aprobación o rechazo de la petición. El IRS se toma hasta 90 días para responder, por lo que es conveniente para el vendedor hacer la solicitud lo antes posible.
• Aunque el vendedor suministre al comprador o al agente del comprador evidencia de que ya hizo la solicitud con la planilla 8288-B al momento del cierre, el agente deberá retener el dinero, pero no tendrá que enviarlo al IRS. El agente colocará los fondos en una cuenta de depósito en custodia (escrow account) hasta que reciba el comprobante de aprobación o rechazo de la solicitud; en caso de ser aprobada, el agente del comprador devolverá los fondos.
En razón de que esta ley es de naturaleza muy compleja y es vital, se recomienda consultar a un especialista en el área: es por ello, que los comentarios que ofrecemos, sólo tienen como propósito ilustrar un poco al interesado y advertirle de las previsiones que, en este sentido, deben tomarse.
El siguiente ejemplo práctico ayudará a comprender mejor esta disposición legal:
Supongamos que el Sr. Pérez, un ciudadano extranjero, vendió su casa en enero de 2004 por US$500.000 a la Sra. Shapiro. En este caso, el agente de cierre de la compradora retiene US$50.000 del monto correspondiente al Sr. Smith y lo envía al IRS dentro de los 20 días siguientes al cierre.
Si la obligación tributaria es menor de US$50.000, el Sr. Pérez tiene derecho a un reembolso. A los fines de recibir su reembolso, el Sr. Smith tiene que llenar su declaración de impuestos del 2004, de modo que tendrá que esperar hasta el año 2005 para recibirlo.
Para evitar esta situación y prevenir un exceso en la retención, el Sr. Smith puede llenar una solicitud del certificado de retención al IRS antes del cierre de la venta, es decir, la planilla 8288-B enviada al IRS. Cuanto antes mejor, ya que el IRS se toma hasta 90 días para responder y aprobar o rechazar la petición.
En caso de que el IRS apruebe un monto menor de retención, el agente de cierre del comprador deberá enviar el monto correspondiente al IRS y el remanente al vendedor. Cuando la venta se hace a final de año (octubre, noviembre o diciembre), no es necesario llenar la 8288-B.
Consejo para los agentes de bienes raíces.
Asegúrese de que entiende esta ley claramente e informe adecuadamente a sus clientes sobre la misma.
La mayoría de los propietarios extranjeros desconocen los requerimientos de retención y de la FIRPTA.
La retención de conformidad con la FIRPTA puede afectar seriamente el cierre de la venta, especialmente si las ganancias de la misma son marginales. Usted puede evitar esta situación, si planifica con suficiente tiempo. Su contador o abogado en asuntos fiscales puede introducir una solicitud de certificado de retención en el IRS antes del cierre, tomando en cuenta que el IRS puede tomar hasta 90 días para responder.
Si el vendedor puede comprobar ante el comprador o ante el agente de cierre que ha solicitado un certificado de retención, la retención del 10% puede ser dispensada.
Antes de solicitar un certificado de retención 8288‘B, el vendedor debe obtener primero el número de identificación del contribuyente (TIN por sus siglas en inglés), el cual es similar al número de Seguro Social, pero para extranjeros. Un individuo extranjero obtiene el TIN mediante la presentación de la planilla W-7 ante el IRS. Las compañías introducen una planilla distinta (la SS’4). El solicitante debe incluir una copia de su pasaporte, o acta de nacimiento y la licencia de conducir. Consulte con un profesional o visite la página Web del IRS www.irs.gov para mayor información sobre los documentos aceptables y si necesitan ser notariados o certificados por el país o la embajada del vendedor. La obtención del TIN puede demorarse hasta 90 días. En resumen, siempre remita su cliente a un consultor profesional, como por ejemplo un abogado en asuntos fiscales o un contador público para que lo oriente con respecto a la FIRPTA. Trate el asunto con el mayor tiempo posible, incluso antes de ofrecer la propiedad en venta. La FIRPTA puede tener ramificaciones que pueden afectar de forma adversa la venta de la propiedad, si no es manejada adecuadamente.
Las exenciones incluyen:
• El vendedor de la propiedad certifica y suministra un affidávit declarando que no es un ciudadano extranjero.
• Cuando el comprador planee usar la propiedad como residencia principal, y viva en la misma durante mínimo el 50% del tiempo durante los primeros 12 meses, y el precio de compra sea inferior a US$300.000.
Hay otras exenciones en la FIRPTA; sin embargo, sería imposible enumerarlas todas. Sugerimos enfáticamente que consulte a un profesional cuando se trate de un vendedor extranjero.
IMPORTANTE
Como extranjero no residente también puede aprovechar la exención de impuestos sobre ganancias de capital para solteros y parejas casadas. Esto significa que usted puede evitar el pago de hasta US$250.000 por concepto de impuestos sobre ganancias de capital si es soltero, o de US$500.000 si está casado.
Para fines tributarios usted es considerado un residente, aún cuando no se le considere como tal para fines de inmigración. Usted debe cumplir con una prueba denominada “prueba de presencia sustancial”. Los requerimientos son los siguientes:
• Debe haber estado físicamente en Estados Unidos durante un mínimo de 31 días durante el año en curso.
• 183 días durante un período de 3 años que incluye el año en curso (cuente los días en los que estuvo en Estados Unidos durante el año, y un tercio de los días en que estuvo presente durante el primer año anterior al año en curso, y un sexto de los días en los que estuvo presente durante el segundo año anterior al año en curso y los dos años inmediatamente anteriores.
• No tome en cuenta los días que estuvo en Estados Unidos por escala hacia otro país.
Esta norma no es aplicable si usted ha solicitado el cambio a residente permanente legal de los Estados Unidos, o si tiene una solicitud pendiente para ajustar su estatus.
Para mayor información visite www.irs.gov.
Le recomendamos hablar con su contador con respecto a estos asuntos antes de tomar una decisión.
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